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- Beim Pachten beachten! -
Brief in Kasten
Guten Tag, Herr Dr. Warweitzki, ich habe mit meiner Freundin einen Pachtvertrag für eine kleine Gaststätte in der Fußgängerzone unserer kleinen Stadt unterschrieben. Wir wollen möglichst schnell eröffnen und die Räume deshalb bald übernehmen. Bei den Pachtverhandlungen haben wir aufgepasst und eine günstige Pacht von 1.900 €/Monat vereinbart. Worauf müssen wir bei der Übernahme besonders achten?
Heino G. aus W.
Sehr geehrter Herr G.,
Zunächst einmal kann ich Ihre Euphorie leider nicht teilen. Ich kann nämlich aus Ihrem Brief nicht so einfach ableiten, ob Ihre zukünftige Pacht günstig ist. Um realistisch einschätzen zu können, wie Ihre Perspektiven sind, müsste ich Ihr Leistungsvermögen und die von Ihnen angesetzten Umsatzziele kennen. Dann könnte ich bewerten, ob diese Ziele realistisch sind und ob Ihre Pacht „günstig“ ist. Die Anzahl und Größe der Räume ist übrigens dabei wenig interessant. „Flächen“ und „Räume“ werden aber sehr oft der Pachthöhe zugrunde gelegt. Den Verpächter interessiert dabei meist nicht, welche Geschäfte sein Pächter mit den Räumen erzielen kann. Der Pächter pachtet aber vordergründig ein Geschäft, das er zu machen gedenkt. Ihn interessieren die Investitionen des Verpächters in die Immobilie und eine daraus abgeleitete Pachthöhe kaum. Ihn interessieren das Gästeaufkommen vor Ort, die Parkplatzsituation, die Mitbewerber u. ä. viel mehr. In dieser unterschiedlichen Betrachtungsweise liegt sehr viel Konfliktpotential. Manchmal haben Verpächter so viel investiert oder so abgehobene Pachtvorstellungen, dass in ihren Räumen eigentlich nur Großbanken oder Autohäuser von Nobelmarken Überlebenschancen hätten. In Berlin war das bei dem beliebten und traditionsreichen „Café Möhring“ am Kurfürstendamm gut zu beobachten. Als das Gasthaus in Insolvenz ging wurde in der Presse von einer Monatspacht von rd. 150 €/m² berichtet. Das konnte selbst ein Gastgewerbebetrieb auf der „Prachtmeile Ku-damm“ nicht verkraften. Ein ähnliches Schicksal hat das „Restaurant P1“ am Potsdamer Platz erlitten. Dort wurde vom Vermieter lieber lang andauernder Leerstand in Kauf genommen, als eine vom Gastwirt verkraftbare Miete zu vereinbaren. Miete und Pacht sind übrigens nicht zwei Begriffe für die gleiche Sache. Bei der Miete werden Räume zur Nutzung überlassen. Diese müssen nicht einmal konzessionsfähig sein. Bei der Pacht wird dem Pächter das Recht, „Früchte zu ziehen“ gewährt. (Siehe Kasten 1)
Schön, wenn es Ihnen wirklich gelungen ist, eine Pacht zu vereinbaren, die Sie mit Ihrem Konzept gut erwirtschaften können. Trotzdem können Sie finanziell noch einige böse Überraschungen treffen. Nachfolgend gebe ich deshalb einige Tipps, worauf Sie beim Pachten achten sollten. Vielleicht kommen diese Tipps für Sie zu spät!? Anderen Wirten oder Hoteliers, die vor dem Abschluss eines Pachtvertrages stehen können sie bestimmt helfen.
Tipp 1: Schauen Sie sich die „Zahlen“ des Pachtobjektes an!
Wenn ein Vorpächter oder ein Verpächter es mit Ihnen ehrlich meint, wird er Ihnen auch ehrliche Zahlen zur Verfügung stellen. Schauen Sie in die Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahre oder wenigstens in die BWA dieses Zeitraums. Nehmen Sie dabei eventuell die Hilfe Ihres künftigen Steuerberaters oder eines Unternehmensberaters Ihres Vertrauens in Anspruch. Der Aufwand lohnt sich. Sie werden danach Ihre geschäftlichen Perspektiven gut einschätzen können.
Tipp 2: Prüfen Sie den Pachtvertrag sehr genau, und lassen Sie sich ein Ausstiegsrecht einräumen!
Es gibt Standardverträge und Musterverträge z.B. über die DEHOGA- Verbände, in Fachpublikationen und im Internet. Damit sind Pächter einigermaßen auf der „sicheren“ Seite. Den Vertragsentwurf sollte man hinsichtlich seiner Konsequenzen und der Fragen, die einen Pächter in solchen Phasen bewegen, mit Juristen, spezialisierten Beratern oder auch mit dem Unternehmerverband besprechen. Wichtig ist aus meiner Sicht, dass in den ersten 2-3 `Jahren beide Seiten zum Monatsende kündigen können. Wenn der Pachtvertrag „befristet“ abgeschlossen wird, sind vorfristige Kündigungen seitens des Pächters sehr kompliziert und meist auch teuer.
Tipp 3: Prüfen Sie die Technik und die Anlagen, verhindern Sie die illegale Nutzung Ihrer Energiemedien!
Anschauen und ggf. prüfen lassen sollten Sie die Küchentechnik, die Kühlanlagen, die Heizung, die Bierzapfanlage, die Elektro- und vielleicht auch die Telefonanlage. Finden Sie Mängel, bleibt mit Blick auf die Pachthöhe festzustellen, wer die Reparatur übernimmt. Ob jemand illegal an Ihrer Wasserleitung, Ihrem Strom oder Ihrem Gas hängt, können Sie schnell feststellen, wenn Sie nach Übernahme des Objektes den Hauptwasserhahn schließen, den Gashahn abdrehen und den Stromzähler ausschalten. Es kann passieren, dass Sie sehr überrascht werden, wer sich dann bei Ihnen meldet. Trennen Sie sich von Schmarotzern schnell und zur Not auch „mit Schrecken“. Andernfalls erschrecken Sie vielleicht bei Ihren Energierechnungen.
Tipp 4: Achten Sie auf die Nebenkosten!
Neben der Pacht/ Miete als Nutzungsentgelt für die Räume und das Inventar sind die Nebenkosten ein Falle für viele Gastwirte. Die 2. Miete für Energie, Hausmeisterservice, Straßenreinigung etc. hat sich in den letzten Jahren beängstigend entwickelt. In manchen Lagen sind außerdem Umlagen für gemeinsame Werbeaktionen, für ein Center- Management u.ä. zu zahlen. Ich kenne Fälle, bei denen die 2. Miete höher als die Pacht ist. Empfehlenswert ist es deshalb, sich in Nachbarläden über diese Belastungen vor Unterzeichnung des Pachtvertrages zu informieren und die Rentabilitätsberechnungen unter Berücksichtigung der Mietnebenkosten zu machen.
Tipp 5: Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an!
Nach meiner Erfahrung aus der Beraterpraxis sollten bei der Übernahme einer Pachtgaststätte oder eines Pachthotels folgende Arbeitsunterlagen eine zentrale Rolle spielen:
Im Übergabeprotokoll sollte der Zustand der Anlagen festgehalten werden. Fotos können das Protokoll ergänzen. Fehlende Inventarteile und Warenvorräte sollten erfasst werden. Eventuell sind auch nicht eingehaltene Vereinbarungen des Pachtvertrages zu dokumentieren. Wenn mit dem Protokoll erfasste Mängel nur mit Geld zu verändern sind, sollte aufgeschrieben werde, wer sich um die Mängelbeseitigung kümmert und vor allem wer die Kosten trägt. Unter dem Protokoll sollten das Datum und die Unterschriften beider Seiten stehen. Mit diesem Übergabe- Übernahmeprotokoll vermeiden Sie oft endlose Streitereien bei einer Beendigung Ihres Pachtverhältnisses.
Sehr geehrter Herr G., soweit meine Tipps im Rahmen dieses Ratgebers. Natürlich gibt es noch viel mehr Stolperstellen. Denken Sie nur an die Verteilung der Instandhaltungskosten, die Einflussnahme von Verpächtern auf die Werbung oder auf die Geschäftspolitik u.v.a.m. Vollständigkeit würde hier den Rahmen sprengen. Ich rate Ihnen und jedem Gastwirt oder Hotelier, der sich in das Abenteuer eines Pachtverhältnisses stürzen will, vorher eventuelle Stolperstellen auszumachen und zu umgehen. Manchmal ist dabei kompetente Hilfe von Rechtsanwälten, Steuerberatern oder Unternehmensberatern dringend nötig. Einen guten Start wünscht Ihnen
Ihr Dr. H. Warweitzki
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